北京市国土资源和房屋管理局关于区县房地局直管公房经营管理体制改革的意见
京国土房管物字[2001]1194号

各区县房地局、北京宣房投资管理公司：
为推动区县房地局直管公房经营管理体制改革工作，根据中央和市委、市政府有关精神，结合实际情况，现就区县房地局直管公房经营体制改革提出如下意见：
一、各区县房地局要抓住此次政府机构改革和城市管理体制改革的机遇，推动直管公房经营管理体制的改革工作。改革的基本目标是：
（1）、实现政企分开，变直管公房由政府直接经营管理为授权企业经营管理的体制；转换经营体制，变直管公房管理的终身制为契约制，实现直管公房所有权与经营权的分离；
（2）提高直管公房维修管理服务水平，对直管公房小区逐步推行物业管理模式，提高居民满意率。
（3）通过授权经营，优化国有资本结构，盘活直管公房资产，保证国有资产的保值增值，增强直管公房管理经营管理管理单位竞争力，切实保障职工利益，提高职工满意率。
二、本着政企分开的原则，各区县房地局不再直接从事直管公房的经营管理，其经营管理工作由各区县成立直管公房营运机构承担。
三、直管公房营运机构是经区县人民政府批准设立、对授权范围内的直管公房及其他资产进行经营管理的企业法人。根据《公司法》及各区县实际情况运作。
直管公房经营机构可以是房地集团公司、投资公司、有限责任公司等多种企业组织结构。
四、区县政府作为直管公房的授权主体，是营运机构的出资者，依法享有投资者收益、重大决策和选择经营者等权利，将直管公房授权给直管公房的营运机构。市政府作为土地使用权的授权主体，依法享有投资者受益、重大决策和选择经营者等权利。
五、授权房屋资产范围包括：区县房地局目前管理的尚未出售的公房住宅和非住宅，其中不能授予的资产范围是：尚未处理的文革产、代管产、有权属争议的房产、市国土房管局认为不可授权的房产。授权土地资产范围包括：营运机构组建后自有房产所占土地以及市国土房管局认为可以授权的其他土地。
六、授权资产核定：由区县房地局及区县国有资产管理部门对直管公房进行调查，确定授权经营的资产范围，核定资产总额。因直管公房分布范围大，数量大，在逐外核定的基础上，宜采取简单估算的办法。授权土地资产范围和价格由区县房地局初步确定和评估，并报市国土房管局核定，市国土房管局核定后，以划拨方式授权给营运机构经营管理。
七、市国土房管局，区县人名政府将评估的资产以授权书的方式授权给直管公房营运机构经营和管理，各区直管公房营运机构按授权书，进行工商注册登记。直管公房资产和授权土地资产不作为注册资本金。
八、直管公房营运机构在直管公房经营管理方面的权利有：按照授权书，对直管住宅房屋可以进行租赁、改造、出售、开发；对直管非住宅房屋可以租赁、出售、置换、开发改造、入股、联营，其收益归直管公房营运机构所有。授权土地资产在办理土地使用权证书后，营运机构可以作价、抵押。
其义务是：
（1）负责所授权直管公房保值工作；
（2）保证房屋及设备设施的正常使用；
（3）执行国家和本市房屋管理的有关规定；
（4）确保政令畅通，完成市国土房管局、区县政府交办的其他任务。
（5）在房屋土地经营管理方面，接受市及区县国土房管局的监督、指导。
营运机构其他方面的权利和义务按照国家和本市有关法律法规及政策、规定执行。
九、实行政企分开后，区县房地局与直管公房营运机构不再具有行政隶属关系，双方是业务上的指导与被指导、监督与被监督、协调与被协调的关系。
十、区县房地局对直管公房的经营管理状况进行考核监督，主要指标及要求是：
（1）保证房屋及其设施设备的正常安全使用；
（2）房屋维修及时率要达到95%以上，房屋维修合格率要达到90%以上，群众满意率要达到90%以上，房屋租金收缴率达90%以上，租金收入的房屋及设备完好率不降低。
（3）直接用于房屋及设施设备的维修资金达到实收入的70%以上为直管公房的保值；
其他服务达到《北京市居住小区物业管理服务基本要求（试行）》（京房地物字[1999]187号）。
十一、直管公房经营体制改革后，原用于直管公房的维修补贴，电梯水泵的维修更新补贴费用由区县政府继续拨付给区县房地局，由区县房地局按照实际情况核对给直管公房营运机构，并监督其使用。
十二、各区县房地局在实行政企分开改革过程中，应同时进行房管所由事业单位向企业单位的转制工作。
十三、房管所转制时，原承担的房屋行政管理职能移交给区县房地局或其基层派出机构，其经营业务由直管公房营运机构出资组建物业管理公司承担。
十四、物业管理公司直管公房营运机构委托，具体负责直管公房的经营管理，双方应签订物业管理委托合同，明确各自职责。
十五、直管公房租金实行收支两条线管理，保证租金专款专用。物业管理公司要将收取的租金全部上缴，所需费用由直管公房营运机构按双方签订的物业管理委托合同支付。原则上租金收入的70%应用于房屋维修，25%左右用于物业管理公司的管理费用（包括工资、福利、办公、折旧等费用）、其余部分作为直管公房营运机构的管理费。
十六、上述不能授权的房产以及原区县房地局代管的其他房产由县政府委托直管公房营运机构负责代管，代管费用由租金和政府补贴解决。
十七、对直管公房营运机构在房屋土地经营管理方面的具体考核办法由国土房管局另行公布。



二〇〇一年十一月二十八日